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Étape 2: maîtriser la théorie et la fiscalité pour devenir marchand de biens Bien connaître la fiscalité pour devenir marchand de biens est LA condition à remplir impérativement avant d'investir dans l'immobilier. En fonction de votre statut, il y a des règles de fiscalités spécifiques à respecter. En effet, en votre qualité de professionnel, vous êtes soumis au paiement de la TVA. Il existe trois modes de calculs de cet impôt qui dépendent du type d' opération immobilière réalisée et de sa qualification fiscale: la TVA sur la marge; la TVA sur le prix total; l'exonération. Pour en savoir plus, lisez cet article: " Le calcul de la TVA sur la marge ". Être au fait de ces règles, permet: D'éviter la faillite! Une erreur dans vos calculs et on passe d'un bénéfice confortable à un déficit… Cela arrive malheureusement aux personnes qui se lancent dans l'achat-revente sans maîtriser les bases du métier. De gagner en crédibilité et de décrocher des financements plus facilement. Effectivement, si les banquiers sont si durs avec les marchands de biens débutants, c'est justement parce qu'ils ne connaissent pas les rudiments.
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Synonymes: promoteur, investisseur immobilier Commerce - Immobilier Le marchand de biens achète et rénove des biens immobiliers (appartement, maison, boutique, immeuble) dans le but de les revendre. Description métier Attention ne confondez pas! Un marchand de biens n'est pas un agent immobilier. Le marchand de biens achète et rénove des biens immobiliers dans le but de les revendre plus cher et de réaliser des profits. L'agent immobilier n'est qu'un intermédiaire entre le vendeur et l'acheteur. Il est payé à la commission. Les activités autorisées du marchand de biens portent essentiellement sur: l'achat et la revente de tous biens immobiliers déjà construits, l'achat et la revente de terrains à bâtir, l'achat et la revente de parts sociales de sociétés immobilières (SCI), l'achat et la revente de fonds de commerce tous secteurs confondus. Le marchand de biens doit créer son entreprise et être inscrit au registre du commerce. Si le métier ne nécessite aucun diplôme particulier ni carte professionnelle, le marchand de biens doit être un fin observateur du marché immobilier de sa ville ou sa région.
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Le métier étant très peu connu, très peu de personnes pratiquent cette activité comme profession principale car elle demande beaucoup de connaissances dans des domaines très variés comme l'urbanisme, l'immobilier, la finance, la construction… De plus les risques financiers sont importants au vu des montants engagés. Cette activité requiert l'intervention d'un notaire, un expert-comptable, un assureur spécialisé... Des connaissances d'ordre techniques et juridiques sont nécessaires. Le marchand de biens n'a pas d'obligation légale de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle mais elle est très vivement conseillée car il est responsable des vices cachés dont il répond en tant que vendeur professionnel. En Belgique [ modifier | modifier le code] Les marchands de biens professionnels peuvent bénéficier d'un statut fiscal particulier en matière de droits d'enregistrement à condition de respecter certaines conditions. Le droit proportionnel sur la vente d'immeubles est alors limité à 8% en région de Bruxelles-Capitale, à 5% en Région flamande.
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Choix du type de société: sci ou marchand de biens? Se pose fréquemment la décision du choix de la société à créer lorsqu'il s'agit d'acheter un ou des biens immobiliers. Dans le cas d'un achat uniquement destiné à l'habitation ou à la location, aucune hésitation, ce sera la société civile immobilière -sci - à capital fixe ou à capital variable. Il s'agit d'une société civile, elle ne peut commercialiser aucun service ni produit. La location est considérée alors comme une activité normale de la SCI, elle n'est pas commerciale si les locaux sont loués vides. En revanche elle ne peut louer en meublé, les services fiscaux considérant qu'il s'agit d'un commerce au même titre qu'un hôtel, gîte rural, etc. à moins que le chiffre d'affaires généré par ces locations meublées soit inférieur au chiffre d'affaires total de la SCI. Exemple simplifié: L'immeuble acheté est partagé en plusieurs appartements loués non meublés, pour un chiffre d'affaires de 100. 000 euros/an. Elle pourra louer en meublé - en saison par exemple - si le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10% du CA, c'est à dire, pas supérieur à 10 000 euros.
90, 1° et 171, 1°, a) CIR/92) dans le meilleur des cas, voire une taxation au taux progressifs ordinaires comme revenus professionnels.