Hypothèque Légale Syndicat Des Copropriétaires
Cette formalité de publication imposée à tous les privilèges immobiliers spéciaux ne pouvait de toute évidence pas s'appliquer au privilège bénéficiant au syndicat des copropriétaires. En effet, le montant garanti par le privilège, substitué dorénavant par l'hypothèque légale, n'est connu qu'à la date de la mutation d'un lot de copropriété, ce qui rend son inscription parfaitement impossible. La réforme instituée par l'ordonnance du 15 septembre 2021 n'aura finalement aucun impact sur la garantie d es créances afférentes aux charges et travaux relatives à l'année courante ainsi qu'aux quatre dernières années échues. Comme le privilège spécial immobilier, cette hypothèque légale continuera à primer toutes les autres hypothèques.
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L'alinéa 2 de cet article prévoit néanmoins une exception de taille à cette exigence de publication pour cette nouvelle hypothèque spéciale du syndicat des copropriétaires, dans la continuité du droit antérieur, en ces termes: « Par exception, l'hypothèque prévue au 3° de l'article 2402 est dispensée d'inscription. Elle prime toutes les autres hypothèques pour l'année courante et pour les deux dernières années échues. Elle vient en concours avec l'hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les années antérieures. » L'hypothèque légale du syndicat des copropriétaires instaurée par le nouvel article 2402 al. 3 du Code civil est dispensée d'inscription comme l'était finalement le privilège auquel elle fait suite. On peut d'ailleurs s'interroger sur le sens de la disparation du privilège spécial immobilier du syndicat des copropriétaires au profit d'une hypothèque légale non assujettie aux formalités de publication auprès du Service de la Publicité Foncière car tout comme le privilège, les tiers n'auront pas connaissance de l'hypothèque légale.
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La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d'au moins 5% de leur contribution aux charges communes. Il peut être tenu compte, pour l'établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint. Le syndicat avise, sans délai, chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles. » Les pouvoirs du syndicat de copropriété en cas de défaut de paiement d'un copropriétaire La loi offre au syndicat de copropriété trois avantages indéniables pour garantir le paiement des charges communes et des contributions au fonds de prévoyance. Premièrement, tout propriétaire actuel ou futur d'une fraction de copropriété est tenu au paiement des charges communes et de la contribution au fonds de prévoyance qui sont dues pour cette fraction. Ainsi, advenant la vente du condo, il est avisé que le nouvel acquéreur exige du syndicat de copropriété un état des charges communes dues pour cette unité. Deuxièmement, en cas de défaut depuis plus de trente jours d'un copropriétaire de payer sa quote-part dans les charges communes et sa contribution au fonds de prévoyance, le syndicat de copropriété a le pouvoir d'inscrire contre la fraction du copropriétaire en défaut un avis d'hypothèque légale.
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Le syndic doit agir au profit du syndicat. En cas de carence, sa responsabilité peut être engagée. Le processus d'inscription de l'hypothèque L'inscription ne peut avoir lieu que pour une somme et sur des lots déterminés. Les lots sur lesquels l'inscription est requise doivent être individuellement désignés (article 2146 civ. ). Selon l'article 2148 civ., le syndic joint deux bordereaux signés et certifiés. Chacun des bordereaux doivent contenir sous peine de rejet de la formalité: 1° La désignation du créancier et du débiteur 2° L'élection de domicile du créancier, dans un lieu du ressort du tribunal de grande instance de la situation des lots (ce peut être le l'adresse du syndic). 3° L'indication de la date et de la cause et la nature de l'obligation garantie par le l'hypothèque. 4° L'indication du capital de la créance, de ses accessoires et de l'époque normale d'exigibilité. 6° L'indication de la date, du volume et du numéro sous lequel a été publié le titre de propriété du débiteur Si le conservateur, après avoir accepté le dépôt, constate l'omission d'une des mentions prescrites, la formalité est rejetée, à moins que le requérant ne régularise le bordereau ou bien qu'il ne produise les justifications établissant son exactitude.